Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, ganz gleich, ob ein Haus oder eine einzelne Wohnung, dann haften Sie für jene Schäden, die dritten Personen durch die Immobilie zugefügt werden – ob fahrlässig oder vorsätzlich, spielt dabei keine Rolle. Auch für eine:n Eigentümer:in einer vermieteten Wohnimmobilie gilt Artikel 14 des Grundgesetzes: Eigentum verpflichtet. Erleiden Personen einen gesundheitlichen oder physischen Schaden im gemieteten Objekt, zum Beispiel durch einen Kurzschluss oder weil nicht geräumt oder gestreut worden ist, greift Paragraph 823 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).

Wann haften Vermieter für Schäden?

Paragraph 823 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) besagt, dass Sie als Vermieter:in für den entstandenen Schaden haften, wenn dieser in Ihren Zuständigkeitsbereich fällt. Entsteht ein solcher Schaden, so haben Sie die Ihnen obliegenden Verkehrssicherungspflichten gegenüber anderen Personen vernachlässigt. Die anderen Personen, das sind beispielsweise Mieter:innen, deren Besucher:innen oder auch Passant:innen, die zu Schaden kommen.

Das betrifft nicht nur die Gesundheit dieser Personen, sondern auch ihr Eigentum. Fällt etwa ein Ast von einem Baum, der sich auf dem Grundstück befindet, und beschädigt dabei den darunter parkenden Wagen von Mieter:innen oder Besucher:innen, müssen Sie die Kosten der Reparatur übernehmen. In wenigen Worten: Es kann richtig teuer werden. Erst recht, wenn die geschädigte Person arbeitsunfähig wird oder die Zahlung von Schmerzensgeld geltend macht.

Was deckt die Vermieterhaftpflicht ab?

Diese Versicherung schützt Sie als Eigentümer:in von Grundstücken oder Gebäuden oder als Vermieter:in vor den (gesetzlichen, s. BGB) Haftungsansprüchen von geschädigten Personen an Sie. Diese sind berechtigt, wenn Ihnen nachzuweisen ist, dass die Schäden aufgrund von Versäumnissen eingetreten sind, die in Ihre Verantwortung fallen. Es spielt keine Rolle, ob diese Versäumnisse fahrlässig, grob fahrlässig oder vorsätzlich erfolgt sind. Dazu gehören beispielsweise:

die nicht eingehaltene Pflicht, Eis und Schnee zu entfernen
die nicht erfolgte Behebung von mangelhafter oder fehlender Beleuchtung
eine mangelhafte bzw. nicht erfolgte bauliche Instandsetzung
die nicht erfolgte Verhinderung, dass Schnee oder Eis vom Dach abrutschen
die ungenügende oder nicht erfolgte Absicherung oder Wartung von Gegenständen am Gebäude, etwa von Antennen
die unzureichende Sicherung des Grundstücks bzw. von gefährlichen Stellen im Gebäude

Wenn ein Kurzschluss oder ein Stromschlag die mietende Person schädigt, ein Sturz auf der Kellertreppe aufgrund mangelnder Beleuchtung zu einer Verletzung führt oder Passanten (oder Autos) durch herabfallende Äste Schaden nehmen, springt die Vermieterhaftpflicht ein, wenn es um die Kosten geht.

Wie teuer ist eine Vermieterhaftpflichtversicherung?

Die Vermieterhaftpflicht ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Viele Versicherer bieten die Vermieterhaftpflicht nach dem Bausteinprinzip an. So können Sie beispielsweise wählen, ob Allmählichkeitsschäden mit in die Versicherung aufgenommen werden sollen. Solche Entscheidungen haben natürlich auch einen Einfluss auf den Preis.

Abgesehen davon: Die Vermieterhaftpflicht-Kosten sind nicht wirklich hoch. Für einen einstelligen Monatsbetrag mit einem separaten Baustein in der Versicherung bekommen Sie bereits eine Vermieterhaftpflicht für ein Einfamilienhaus, die sämtliche Schadensfälle abdeckt und auch Allmählichkeitsschäden einschließt. Wenn es um ein Haus mit mehreren Wohnungen geht, steigt der Beitrag entsprechend. Für ein unbebautes Grundstück hingegen sind die Summen, die Sie an den Versicherer bezahlen, deutlich niedriger. Durch einen Vermieterhaftpflichtversicherung-Vergleich kann ein Vermieter die optimale Police mit passenden Deckungsumfängen für seine individuellen Bedürfnisse auswählen.

Können Vermieter die Haftpflichtversicherung auf die Mieter umlegen?

Da die Vermieterhaftpflicht von Vermieter:innen abgeschlossen werden, müssen Sie als Vermieter:in natürlich auch die Beiträge an den Versicherer abführen. Doch besteht die Möglichkeit, dass die Mietparteien die Kosten für die Vermieterhaftpflicht tragen? Tatsächlich ist es grundsätzlich erlaubt, dass Sie die Beiträge auf die Mieter:innen umlegen, die in Ihrem Haus wohnen. Allerdings müssen Sie dabei sorgfältig vorgehen.

Denn erlaubt ist diese Methode nur, wenn Sie zum einen alle Nebenkosten, die Sie als Vermieter:in haben, in der Betriebskosten-Abrechnung als Nebenkosten aufführen. Zum anderen muss dann jedoch auch im Mietvertrag klar geregelt sein, dass die Mieter:innen die Vermieterhaftpflicht anteilig übernehmen. Es genügt also nicht, dort eine allgemeine Klausel zu verankern, dass die Mieter:innen sämtliche Versicherungskosten tragen – die Vermieterhaftpflicht sollte explizit genannt werden.

Vermieter: Haftpflicht sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht – das sind die Unterschiede

Wer eine Wohnung vermietet, hat idealerweise mehrere Versicherungen abgeschlossen. Dabei ist die Vermieterhaftpflicht nicht unwichtig, doch sollten Sie auch eine Glas- sowie eine Rechtsschutzversicherung besitzen. Doch bleiben wir bei den Haftpflichtversicherungen: Auch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sind unter Umständen sinnvoll. Doch wo sind die Unterschiede zur Vermieterhaftpflicht?

Während sich die Vermieterhaftpflicht an Personen richtet, die Wohnraum vermieten, richtet sich die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung generell an Eigentümer:innen von Immobilien. Dabei spielt es keine Rolle, ob sie vermieten oder nicht. Als Eigentümer:in sind Sie durch eine solche Versicherung zusätzlich vor Schadensansprüchen geschützt, die sich am Gebäude oder auf dem Grundstück ereignen können. Dazu gehören zum Beispiel Ereignisse wie Unfälle oder Naturkatastrophen.

Vermieter & Haftpflichtversicherung: Worauf sollten Vermieter achten?

Zum einen ist es sinnvoll darauf zu achten, dass die Police einen Passus enthält, mit dem auch sogenannte beauftragte Personen mitversichert sind. Das sind jene Menschen, die Auftragsarbeiten im Haus durchführen, also zum Beispiel Reinigungspersonal, Tischler, Malerinnen und dergleichen. Stößt diesen Menschen bei der Verrichtung ihrer Jobs etwas zu, ist es von Vorteil, wenn etwaige finanzielle Ansprüche an Sie später von der Vermieterhaftpflicht übernommen werden.

Andererseits sollten Sie sich als Vermieter:in auch klarmachen, dass Sie trotz gültiger Versicherung nicht unumstößlich darauf verlassen können, dass der Versicherer die Ihnen entstehenden Kosten auch übernimmt. Wenn Sie die sogenannte Verkehrssicherungspflicht verletzen, also die Wartung und Instandhaltung vernachlässigen und dadurch Personen- oder Sachschäden riskieren, ist der Versicherungsschutz in Gefahr. Zumindest einen Teil der fälligen Schadenssumme erhalten Sie dann von Ihrem Versicherer nicht ausgezahlt, sondern müssen diesen Betrag aus eigener Tasche bezahlen. In schwerwiegenden Fällen ist es sogar denkbar, dass der Schutz durch die Vermieterhaftpflicht völlig aufgehoben wird.

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